Decreto Maricarmen: cómo afecta a las inmobiliarias (actualizado con los nuevos decretos y las elecciones)

Llevamos una semana leyendo titulares sobre el «decreto Maricarmen»: desahucios, congelación de alquileres, fondos buitre… Casi todo lo que se ha publicado está escrito pensando en el inquilino o en el propietario. Pero hay alguien que va a notar estos cambios cada día y del que casi nadie habla: la inmobiliaria, que es quien redacta los contratos, cobra los honorarios, gestiona las renovaciones y tiene que explicárselo todo a sus clientes.

Hemos leído los dos textos completos publicados en el BOE, artículo por artículo, para contarte qué cambia en tu trabajo. Sin opinión política: solo lo que dice la norma y lo que significa en la práctica para una agencia.

Qué es el «decreto Maricarmen» (en realidad son dos)

El nombre viene de Maricarmen, una vecina de Madrid de 87 años cuyo desahucio provocó una fuerte movilización social. Pocos días después, el Consejo de Ministros del 29 de septiembre aprobó dos reales decretos-ley, que los medios han bautizado con su nombre:

Después de la derogación del 2 de octubre, el Gobierno volvió a aprobarlos con otra numeración. Estas son las normas que cuentan ahora:

El Gobierno los separó para que cada uno pudiera buscar su propia mayoría en el Congreso: el segundo, el de la renovación automática, es el que más rechazo genera.

1. Honorarios: el cambio que más toca a tu cuenta de resultados

Desde la Ley de Vivienda de 2023 ya no se podían cobrar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria en el alquiler de vivienda habitual. Muchas agencias compensaban esa pérdida con el alquiler de temporada, que hasta ahora era un arrendamiento «para uso distinto del de vivienda» y no tenía esa prohibición.

El decreto cierra esa puerta por dos lados:

• El alquiler de temporada y el de habitaciones pasan a ser arrendamiento de vivienda (nuevo artículo 2 de la LAU) y se rigen por las mismas reglas del título II, incluido el artículo 20.
• Se amplía qué se considera gasto de gestión: cualquier servicio para «la preparación, formalización, gestión, novación o renovación del contrato». Es decir, tampoco puedes cobrar al inquilino por renovar o modificar el contrato.

Solo podrás cobrar al inquilino servicios no esenciales para firmar el contrato, y únicamente si los pide expresamente por escrito después de haberle informado de que son opcionales y de su precio. Si ofreces algo así (gestión de suministros, mudanza, limpieza…), necesitas un documento firmado que lo demuestre.

Qué hacer: revisa tu hoja de encargo con el propietario y tus tarifas de temporada. Los honorarios de alquiler tendrán que cobrarse al propietario. Si todavía no tienes una hoja de encargo sólida, en esta guía explicamos qué debe incluir.

2. Alquiler de temporada: se acabó el «temporal» que no lo es

Es la parte más técnica y la que más errores va a provocar en los contratos que redactan las agencias. Lo que cambia:

• Causa obligatoria y por escrito. El contrato tiene que decir expresamente por qué el inquilino está desplazado temporalmente de su domicilio: trabajo, estudios, tratamiento médico, obra en su casa… La causa debe ser «real y acreditable».
• La prueba es del propietario. Si hay un conflicto, es el propietario quien tiene que demostrar la causa, no el inquilino quien tiene que demostrar que no existía.
• Si no hay causa, el contrato se convierte en alquiler de vivienda habitual con efectos retroactivos desde su firma: duración mínima de 5 años (7 si el propietario es empresa), prórrogas, límites de renta…
• Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses en total, prórrogas incluidas, salvo que la causa siga existiendo.
• Encadenar contratos sale caro: si se firman más de dos contratos temporales seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se considera de vivienda habitual.
• Renta: si en una vivienda se suceden contratos de temporada, la renta de cada nuevo contrato no puede subir más que el índice IRAV vigente.
• Garantía adicional: como máximo una mensualidad.
• El inquilino puede irse una vez pasado un mes, avisando con diez días, sin indemnizar.
• Reparaciones: el propietario tiene cinco días hábiles para responder a un aviso de avería. Si no responde, el inquilino puede repararla y descontarlo de la renta del mes siguiente.

Contratos ya firmados: los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 (entrada en vigor del RDL 29/2026) siguen con su régimen hasta que venzan y se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, el nuevo contrato ya entra en las reglas nuevas.

Ojo: el decreto respeta las normas de las comunidades autónomas sobre alquiler de temporada y habitaciones, así que en algunas regiones puede haber requisitos adicionales.

3. Alquiler por habitaciones: un techo para la suma de rentas

Alquilar una habitación pasa a ser expresamente un arrendamiento de vivienda. Y se fija una regla clara: la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta de la vivienda completa. Si la vivienda está en una zona tensionada, además se aplican los límites de esa zona.

Para las agencias que gestionan pisos compartidos, esto obliga a tener claro cuál es la renta de referencia de la vivienda completa y a controlar las rentas de todas las habitaciones a la vez, no contrato por contrato.

4. Contratos de vivienda habitual en vigor: prórroga de 2 años y subida máxima del 2 %

Prórroga extraordinaria de hasta dos años

Si un contrato de vivienda habitual termina su periodo obligatorio o de prórroga antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedir una prórroga de hasta dos años, por periodos anuales, con las mismas condiciones. Requisitos: estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores.

El propietario está obligado a aceptarla, salvo que:

• ambas partes pacten otras condiciones o firmen un nuevo contrato;
• el propietario necesite la vivienda para él o su familia, con una causa real y acreditada, y lo haya comunicado en plazo;
• firmen una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % más baja.

Límite a la actualización de la renta

Para las actualizaciones anuales que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027:

• Si la renta ya supera el límite del índice de precios de referencia: 0 % de subida.
• En el resto de los casos, lo que pacten las partes y, si no hay pacto, como máximo el 2 %.

Y una regla permanente que conviene no olvidar: si el contrato no dice nada sobre la actualización, la renta no se actualiza. Si lo dice pero sin concretar el índice, se aplica el IRAV, y en ningún caso se puede subir más que el IRAV.

5. El segundo decreto: contratos que se renuevan solos

El Real Decreto-ley 28/2026 (que sustituye al 27/2026 y solo entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 si se convalida antes) cambia el artículo 10 de la LAU, es decir, qué pasa cuando un contrato de vivienda habitual llega al final de los 5 años (o 7 si el propietario es empresa):

• Si nadie avisa, el contrato se prorroga por plazos sucesivos de 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), no por años sueltos como hasta ahora.
• El propietario debe avisar con 6 meses de antelación (antes eran 4). El inquilino, con 2.
• Si el propietario decide no renovar, debe indemnizar al inquilino con la mayor de dos cantidades: 12 mensualidades o una mensualidad por cada año vivido en la casa. En el nuevo decreto, la mensualidad se calcula con el valor más alto del rango que da el sistema estatal de referencia de precios para esa vivienda, o con la renta actual si no hay valor de referencia. Se paga al entregar las llaves.
• No hay indemnización si el propietario persona física necesita la vivienda para él o su familia (y la ocupa en tres meses), si el inquilino no ha vivido allí más de 6 de los últimos 12 meses, si tiene otra vivienda en el mismo municipio, si se firma un contrato nuevo o si el inquilino rechaza una oferta de contrato nuevo de 5 o 7 años con una renta dentro de los límites legales.
• Si la vivienda se vende, el comprador hereda la obligación de pagar esa indemnización.
• En zonas tensionadas, el inquilino puede pedir además una prórroga extraordinaria de hasta 3 años.

Este es el punto que más cambiaría la venta de viviendas alquiladas: un comprador inversor tendría que calcular el precio contando con que el inquilino puede quedarse otros 5 o 7 años, o con pagarle un año de renta para recuperar la vivienda. Para tasar y vender pisos con inquilino, la agencia tendría que explicarlo desde la primera visita.

6. Vender una vivienda alquilada: más tanteo y retracto

El decreto refuerza el derecho del inquilino a comprar la vivienda que alquila:

• Tiene 30 días naturales para ejercer el tanteo desde que se le notifica la venta, el precio y las condiciones.
• Ventas conjuntas (edificios, carteras, viviendas con locales): el derecho no se pierde. La notificación debe indicar el precio que corresponde a esa vivienda y cómo se ha calculado, preferentemente con el valor de referencia del Catastro o una tasación independiente.
• El inquilino no puede renunciar a este derecho en el contrato.
• Para inscribir la venta en el Registro hay que acreditar que se hicieron las notificaciones. Si la vivienda no está alquilada, el vendedor debe declararlo en la escritura.

Además, hasta el 31 de diciembre de 2030 (en el texto derogado era 2028) se limita que las entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de préstamos impagados por debajo de su valor, y las empresas grandes tenedoras, adquieran viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado. Hay excepciones, como destinarlas a alquiler asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030. También cambia la definición de gran tenedor: más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m², contando cada vivienda de un edificio aunque no esté dividido horizontalmente, y acreditándolo con certificado del Registro.

7. Garantías, seguros y fin del contrato

• No se puede exigir al inquilino un seguro de impago ni coberturas parecidas. Si el propietario quiere uno, lo paga él.
• Garantía adicional a la fianza: como máximo 2 mensualidades en vivienda habitual y 1 en temporada.
• Documento de finalización: al devolver las llaves, ambas partes deben firmar un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se entregó bien. Otro trámite en el que la agencia puede aportar mucho valor.
• Tributos: no se pueden repercutir al inquilino. En edificios sin división horizontal tampoco los gastos de comunidad.
• Reparaciones: en vivienda habitual, si el inquilino pide por escrito una reparación con presupuesto, el propietario tiene 15 días naturales para contestar. Si no lo hace, el inquilino puede hacerla y descontarla de la renta.

8. Fiscalidad: lo que puedes contar a tus propietarios

No todo son obligaciones. El decreto cambia las reducciones del IRPF por alquilar vivienda, y hay argumentos para convencer a un propietario de bajar la renta o de alquilar a largo plazo:

• Reducción del 100 % del rendimiento neto si el propietario (que no sea gran tenedor) firma un nuevo contrato con el mismo inquilino rebajando la renta más de un 5 %, o con otro inquilino por debajo del índice de referencia.
• Reducciones del 95 %, 90 % u 85 % según la zona y la edad del inquilino, y menores (del 50 % al 15 %) cuanto más suba la renta respecto al contrato anterior.
• Inquilinos: deducción del 10 % del alquiler para quien tenga una base imponible inferior a 33.007,20 € al año.
• Pisos turísticos: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas de hasta 30 noches tributa al 10 % de IVA.

Las reglas concretas tienen requisitos y fechas de aplicación: antes de prometer nada a un propietario, que lo confirme su asesor fiscal.

9. Compradores: la línea TU CASA

Para la parte de venta, el decreto crea TU CASA, una financiación pública a través del ICO para la primera vivienda habitual: hasta el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 €, lo que sea menor, al 0 % y sin comisiones, como complemento de la hipoteca.

Tiene una condición importante que debes explicar al comprador: la vivienda queda sujeta para siempre a un precio máximo de venta, el de compra actualizado con el IPC. Eso se inscribe en el Registro y afecta a cualquier venta futura. Los requisitos concretos aún tienen que aprobarse en Consejo de Ministros.

10. Novedad del nuevo decreto: qué tiene que decir un anuncio de alquiler

Es lo único realmente nuevo para las agencias en el RDL 29/2026 respecto al texto derogado, y afecta a algo que hacéis todos los días: publicar viviendas en alquiler en la web y en los portales. El artículo 20 exige que toda publicidad u oferta de alquiler sea veraz y transparente, que no omita información relevante y que incluya, al menos:

• El índice de referencia del precio del alquiler, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado.
• En los ámbitos con limitación legal de la renta, el límite de renta aplicable y la normativa o los parámetros de los que sale.
• El número o código identificativo de la vivienda, cuando exista (por ejemplo, el registro autonómico o municipal).
• Si el arrendador es gran tenedor, cuando sea el caso.

Qué hacer: antes de publicar un alquiler en zona tensionada, consulta el índice de referencia de esa vivienda y añádelo a la descripción, junto con el código de registro si lo tiene. Pregunta también al propietario, y déjalo por escrito en el encargo, si es gran tenedor (más de 10 viviendas o más de 1.500 m² residenciales). Las comunidades autónomas mantienen sus competencias de inspección y sanción.

Cómo ha vuelto el decreto: derogación, reaprobación y Diputación Permanente

Lo que ha pasado en dos semanas es poco habitual, así que vamos por partes:

¿Se puede volver a aprobar un decreto que el Congreso acaba de tumbar?

La Constitución no lo prohíbe. Un real decreto-ley exige una situación de «extraordinaria y urgente necesidad» (artículo 86.1), y el Gobierno defiende en la exposición de motivos que esa urgencia sigue existiendo. Además cita precedentes en los que un decreto derogado se volvió a aprobar con ajustes, como los decretos de vivienda de 2018 y 2019 o el decreto «ómnibus» de diciembre de 2024, recuperado en enero de 2025. Que sea legal no impide que se discuta: hay juristas y partidos que lo consideran un uso forzado de la figura, y la Comunidad de Madrid ha anunciado que acudirá a los tribunales.

¿Quién lo vota ahora?

Con las Cortes disueltas, el Congreso no puede reunirse en Pleno. Según el artículo 78.2 de la Constitución, la Diputación Permanente asume la convalidación o derogación de los decretos-leyes. Sus normas son las mismas:

• Hay 30 días desde la promulgación para votar.
• Es un sí o un no al texto completo: no se pueden presentar enmiendas.
• Cada decreto se vota por separado, así que puede salir uno y caer el otro.

A 13 de octubre no hay fecha confirmada para votar los decretos de vivienda.

Las cuentas

La Diputación Permanente es mucho más pequeña que el Pleno y su composición no es exactamente proporcional, así que las mayorías cambian. Según los recuentos publicados por la prensa, los grupos que apoyaron los decretos en el Pleno (PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos) suman 35 votos frente a 34 de quienes votaron en contra (PP, Vox y Junts). Es decir:

• Si todos repiten su voto, el RDL 29/2026 saldría adelante por un voto.
• El RDL 28/2026 (renovación automática) es el más incierto: es el que más rechazo genera, y el PNV ha expresado reservas sobre su contenido. Un solo cambio de voto bastaría para que no se convalide.

Mientras tanto, el RDL 29/2026 se aplica desde el 8 de octubre. Para las agencias, lo prudente es trabajar ya con sus reglas: causa en los contratos de temporada, honorarios a cargo del propietario, límite del 2 % y datos obligatorios en los anuncios.

Elecciones del 29 de noviembre: ¿puede caer el decreto si cambia el Gobierno?

Puede, pero no de forma automática. Hay que distinguir varios escenarios:

1. Si la Diputación Permanente no convalida un decreto, queda derogado en ese momento, igual que el 2 de octubre. En el caso del RDL 28/2026, que solo entraría en vigor el 15 de noviembre, la renovación automática no llegaría a aplicarse nunca.
2. Si se convalida, tiene fuerza de ley y no caduca con la legislatura ni con un cambio de Gobierno. Seguiría vigente después de las elecciones.
3. Un Gobierno con otra mayoría podría modificarlo o derogarlo: con un nuevo real decreto-ley (que también tendría que convalidar el Congreso) o con una ley aprobada en las Cortes. Varios partidos que votaron en contra han anunciado que lo harían, pero dependerá de las mayorías que salgan de las urnas y de los plazos para formar Gobierno. Si hay un cambio, no sería inmediato.
4. Además, puede haber recursos ante el Tribunal Constitucional. Un recurso de inconstitucionalidad no suspende por sí solo la aplicación de la norma, y la sentencia suele tardar más de un año.

¿Y lo que se haya hecho mientras estuvo en vigor? La derogación de un decreto-ley no tiene efectos retroactivos: lo hecho mientras estaba en vigor, en principio, no se anula. El problema son las situaciones que siguen abiertas, como una prórroga extraordinaria ya solicitada o un contrato de temporada firmado con las reglas nuevas. En los días entre el 2 y el 8 de octubre ya hubo dudas de este tipo, y el decreto nuevo incluye normas transitorias para algunas de ellas.

Qué significa para una agencia: en los próximos meses puede haber hasta tres regímenes distintos según la fecha. Por eso conviene:

• anotar en cada contrato con qué normativa se firmó;
• guardar todas las comunicaciones de preaviso, prórroga y renovación con su fecha;
• no prometer a propietarios ni inquilinos un escenario como si fuera seguro.

Este artículo se irá actualizando con el resultado de la votación y con lo que pase después de las elecciones.

Qué pasó con los primeros decretos (26 y 27/2026)

El Pleno del Congreso del 2 de octubre de 2026 rechazó convalidarlos, con el voto en contra de PP, Vox, Junts y UPN, y quedaron derogados. Entre el 2 y el 8 de octubre volvió a aplicarse la normativa anterior. Si en esos días firmaste contratos o recibiste comunicaciones de preaviso o prórroga, guárdalas con su fecha y, si surge un conflicto, consulta a un abogado: el nuevo decreto incluye normas transitorias para algunas de esas situaciones.

Checklist: qué debería revisar hoy una inmobiliaria

1. Plantillas de contrato de temporada: añadir una cláusula con la causa del desplazamiento y la documentación que la acredita (contrato de trabajo, matrícula, informe médico…).
2. Tarifas y hoja de encargo: honorarios de alquiler a cargo del propietario, también en temporada, habitaciones y renovaciones.
3. Servicios opcionales al inquilino: solo con su solicitud expresa por escrito y el precio informado antes.
4. Cartera de alquileres gestionados: localizar los contratos que vencen antes de 2028 y las actualizaciones de renta de los próximos meses (2 % o 0 %).
5. Pisos compartidos: comprobar que la suma de las habitaciones no supera la renta de la vivienda completa.
6. Garantías: quitar de los contratos la exigencia de seguro de impago al inquilino y limitar los avales adicionales.
7. Fin de contrato: preparar un modelo de documento de finalización con el estado de la vivienda y fotos.
8. Ventas con inquilino: notificaciones de tanteo con el precio desglosado si se vende junto con otras viviendas o locales.
9. Comunicación con propietarios: un correo claro, sin alarmismo, explicando qué cambia y qué no.
10. Anuncios de alquiler: añadir el índice de referencia (zona tensionada), el límite de renta, el código de la vivienda y la condición de gran tenedor del propietario cuando proceda.
11. Seguimiento: el RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y el RDL 28/2026 llegaría el 15 de noviembre. Los dos dependen de la votación en la Diputación Permanente y del resultado de las elecciones del 29 de noviembre. Anota con qué normativa firmas cada contrato.

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Preguntas frecuentes

¿El decreto Maricarmen congela todos los alquileres?

No. Limita la actualización anual de los contratos en vigor hasta el 31/12/2027: 0 % si la renta supera el índice de referencia y, si no, como máximo un 2 % salvo que las partes pacten otra cosa. Los contratos nuevos tienen sus propias reglas, sobre todo en zonas tensionadas.

¿Puede una inmobiliaria cobrar honorarios al inquilino en un alquiler de temporada?

Con el decreto, no: el alquiler de temporada pasa a ser arrendamiento de vivienda y los gastos de gestión y formalización no pueden repercutirse al inquilino. Solo se pueden cobrar servicios opcionales que el inquilino haya pedido por escrito. Los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen hasta que venzan.

¿Qué pasa si un contrato de temporada no dice la causa?

Pierde su carácter temporal y se considera un contrato de vivienda habitual desde el día en que se firmó, con duración mínima de 5 años (7 si el propietario es empresa) y el resto de las protecciones.

¿El propietario está obligado a aceptar la prórroga de dos años?

Sí, si el inquilino la pide, el contrato vence antes del 31/12/2028 y está al corriente de pago desde hace ocho meses. Las excepciones son que pacten otras condiciones, que firmen un contrato nuevo (o con una renta al menos un 5 % más baja) o que el propietario necesite la vivienda para él o su familia y lo comunique en plazo.

¿Afecta a la venta de pisos?

Sí, sobre todo a los alquilados: más tanteo y retracto para el inquilino, también en ventas conjuntas, y con el segundo decreto el comprador heredaría la obligación de prorrogar el contrato o indemnizar al inquilino. Para compradores de primera vivienda aparece la línea TU CASA.

¿Sigue en vigor el decreto Maricarmen?

En parte, y de forma provisional. Los RDL 26 y 27/2026 fueron derogados el 2 de octubre, pero el Gobierno los volvió a aprobar el 6 de octubre como RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y RDL 28/2026, que entraría en vigor el 15 de noviembre. Los dos están pendientes de que la Diputación Permanente del Congreso los convalide o los derogue.

¿Qué pasa con el decreto si cambia el Gobierno tras las elecciones del 29 de noviembre?

Si se convalida, sigue vigente después de las elecciones, porque un decreto-ley convalidado no caduca. Un nuevo Gobierno con otra mayoría podría modificarlo o derogarlo con otro decreto-ley o con una ley, pero no ocurriría de forma automática ni inmediata. Si no se convalida, cae en el momento de la votación y, en el caso de la renovación automática (RDL 28/2026), no llegaría a aplicarse.

¿Qué tiene que poner ahora un anuncio de alquiler?

Según el artículo 20 del RDL 29/2026, debe incluir el índice de referencia del precio si la vivienda está en zona tensionada, el límite de renta cuando exista, el código identificativo de la vivienda si lo tiene y si el arrendador es gran tenedor.

Artículo elaborado a partir del texto de los reales decretos-leyes 29/2026 y 28/2026, en vigor o pendientes de convalidación, y de los derogados 26/2026 y 27/2026, todos publicados en el BOE. Es información general y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal de un profesional para cada caso. Última actualización: 13 de octubre de 2026.